【賃貸基礎知識】お部屋探し希望条件３大要素（場所・家賃・間取り）

お部屋探しをする際にあらかじめ必ず決めておかなくてはならない3つの項目、それが

（場所・家賃・間取り）

その3つのうちどれがこだわりでどれが妥協できるポイントなのかが決まってしまえばお部屋探しも半分終わったようなものです。

その条件に合う物件を探（検索）せば良いというわけです。

なぜなら、なかなか決まらない人たちはこの3つがフラフラしているか、決まらないうちに闇雲に物件を探している人達です。

それはなぜか？
お部屋探しをするにあたってとても大切な部分ですのでよろしければ読んでみてください。

その１（場所）あなたの住みたい場所はどこですか？

一概に場所といってもいろんな意味があります。
希望沿線・最寄駅・駅からの距離・住環境・その他。

そしてその決め方は人それぞれのライフサイクルやパターンによって異なります。

あなたのお引越しの動機はなんでしょうか？

会社の転勤・気分転換等々。
そして今回のお引越しに望むものは？
例えば、今の住まいは駅から遠くて不便だったので今度は駅に近いほうが良いという通勤重視型。

あるいは今までは国道沿いでうるさかったし、洗濯物も外に干せなかったので今度は静かで落ち着いたところが良いという環境重視型。

当然通勤を重視して駅に近づけば商店街が近く、買い物には便利だけど賑やかになるし、環境を重視して静かなところに行けば行くほど駅からは遠ざかることになります。
そこで、自分は何に重きを置くのかじっくり考えてください。

引越しするからには今の不満や問題点を改善したいものですよね。
今現在何が不便なのかをよく洗い出してください。

その２（家賃）月々の出費は家賃＋管理費（共益費）

2番目は家賃です。
以下、家賃とは管理費（共益費）をひっくるめていうことにします。

場所が決まったら、その場所の家賃相場を調べてみましょう。
そして、まずは自分が今後払っていける家賃の幅を決めましょう。

基本的には自分の現在の給料の三分の一が目安になります。
そしてその額が自分の住みたい地域の家賃相場に合っているか確認してみましょう。
もし、著しくかけ離れている場合は何かを考え直さなければなりません。

家賃は相場みたいなものですので、人気のあるエリアではそれなりに高いものです。

ここでは他の要素は考えずに純粋に自分が毎月払いつづけることが可能な額の上限を決めて下さい。

それが決まったらその額を単純に6倍してみてください。
これが契約時にかかる金額の目安です。

毎月は払えるが、契約金が足りないという人が非常に多いんです。
部屋が決まってしまってから精算書（契約金の計算書）を見てびっくりなんて事がないようにしたいものです。

賃料相場を調べるならここ

アットホーム　：　家賃相場・価格相場の情報
アドパーク　　：　家賃相場情報

その３（間取り）希望の間取りを決めましょう

最後に間取りです。

建物の構造

簡単に言えば、アパートとマンションのどちらが良いかということになりますが、その違いがわからない人もいると思いますので簡単に説明します。

アパートとマンションの違いはその構造の違いといえます。

木造や鉄骨構造をアパート、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造をマンションとするのが一般的です。
鉄骨というのは木造の木の柱が鉄になったものだと考えればわかりやすいと思います。

今風な建物でコーポと呼ばれているものがありますが、基本的には木造や鉄骨造ならば私はアパートの部類だと判断しています。

もうひとつ、階数で判断する方法ですが鉄骨なのか鉄筋なのかわからないような建物がありますが、そんな時には3階建て以上であればマンションと呼んで良いと思いますが、詳しい構造は必ず図面等に明記されていますので実際にそれで確認してください。

さて、皆さんの希望をまとめると圧倒的にマンションを希望される人が多いです。
理由を聞くと「なんとなく」と答える人もこれまた多いんです。

いかがでしょうか？
構造の違いで住み心地等の違いはあるんでしょうか。

マンションを希望される人で一番多い理由としてプライバシーとセキュリティです。

プライバシーとは、隣に音（生活音）が漏れない・隣の音が聞こえない等が主です。

マンションの場合は壁が厚いのでまずプライバシーはＯＫでしょう。
その反面マンションは書面の占有面積を比べた場合、アパートより若干狭く感じるかもしれません。

これは個々の占有部分を分ける基準が壁芯（壁の断面の中心線を境界として隣の部屋と分けるやり方）が一般的のため数値的に見ると実際に使える面積はアパートよりマンションのほうが狭いのです。
でも実際にはそんなに気になるものではありませんので安心して頂いて結構です。

次にセキュリティ面ですが、こちらはアパートでもマンションでも構造的な要因よりはむしろ階数や立地に起因する部分が多いと思いますので後述します。

築年数

一番人気はやはり新築でしょう。

次に築浅と呼ばれる建てられてから5年、いっても10年以内のもの。
それ以降は人気薄です。

マンションの場合は7年から10年程で外装等の補修が行われますので、見た目はきれいになりますが、内見で実際に見てみると設備で使われている物やデザイン的にやはり時代遅れであるのは否めません。

しかし、築20年以上のマンションでよく見られるのがフルリフォームです。
今風にいうと「リノベーション」ってやつもそうですね。

これは建物の外観はほぼそのままで、お部屋の中が新築同様にリフォームされたマンションのことです。

これはインターネットの物件検索ではめったにお目にかかれないでしょう。
なぜならお部屋の内部は新築でも建物自体は築20年ですので検索条件から外れてしまうからです。

築年数を決める時は、あまり新築や築浅に固執するのではなく、平成築までＯＫにする等少し許容範囲を持たせた方が得策でしょう。

建物の手入れや使用状況・リフォーム状況によって同じ築年数でも見た感じがずいぶん違うものです。

部屋の広さと間取り

お部屋の広さを決める基準は畳の畳数や坪数、面積（㎡）で表しますが、計算が結構ややこしいですね。

不動産屋さんで図面を見ると多くは㎡で表示されていますが、実際に広さを実感できるのは畳ではないでしょうか。
また、今自分が住んでいるお部屋を基準として広さをイメージする人も多いです。

簡単な覚え方としてはまずは畳でイメージしてみて2畳の広さが1坪で約3.3㎡ですので、これを元に計算すればいいのです。

また逆に考えることもできますよね。
あと、広さを決めるには次に説明する間取りが不可欠になります。

間取りとはワンルームとか1K・1DK・1LDKってやつです。
その区分けはどうなっているのでしょうか？

1R（ワンルーム）と1K

よく聞かれるのが1Rと1Kの違いです。
左の①から③の図を見てください。

間違い探しではありませんがそれぞれの違いを比べてみてください。
まず①と②の違いはキッチンの位置です。
①は部屋の中を向いているのに対し②は横を向いています。
そして③はキッチン部分が扉で仕切られていて独立しているのがわかります。

正式には①と②が1Rで③が1Kとなります。

1KのKとはキッチンという意味ですのでKが独立しているのが1Kです。
しかしながら①と②の区別が曖昧なのが現状です。

比較的審査の厳しい賃貸雑誌に載せる時は正式な区別で載せますが、インターネット等の規制が甘い媒体では②も1Kとして載せているいるところが実際あるんです。

②と③の違いが重要視される人は実際に間取り図面を見せてもらって判断するしか手はありません。

1Kと1DK

次に1Kと1DKの違いです。

先ほども言いましたが、Kとはキッチンの意味です。
DKはダイニングキッチンです。
つまりDKはその部屋で食事が取れるだけのスペースがあります。

具体的にはDKと呼ぶには4.5畳分以上の広さが必要でしょう。
したがってKとはそれ以下の広さということになります。

1Kの多くは④のように玄関から入って奥に行く通路にキッチンが設置されています。
居住スペースは6畳ぐらいから広いもので10畳以上の間取りもあります。
居住スペースが6畳でKが2畳ぐらいの1Kルームの専有面積は17㎡ぐらいです。

ただし、占有面積はこのほか収納の有無やバス・トイレの大きさ・間取りによってかなり変わりますので居住スペースが6畳でKが2畳だからといって同じではありません。

補足

ちなみにリクルート社のメディアに掲載される物件の基準は、キッチン部分が6畳以上あるかないかでKとDKを区別しています。
また、10畳以上でLDKとしていますので、それぞれの基準で若干バラツキがあるのが現状です。

1LDK以上

DKがもうちょっと広くなり、8畳を超えるとリビングの要素が加わりLDKとなります。

最近は単身者でもより広い間取りを好む傾向がありまして、1LDKは人気が高い割りに物件数は少ないです。

1LDKとは、やはり単身者向けの間取りですので入居者をある程度限定してしまいます。
貸す側から言えば空き部屋にしておきたくないので汎用性のある間取りにしたいというのが本音でしょう。

したがって1LDKを作れるだけの広さがあれば2Kや2DKというファミリー向けの間取りが多くなってしまいます。
しかし近年ではそのニーズに答え、新築では1LDKが多く作られるようになってきたと思います。

④⑤⑥と見てきましたが、同じルールに則って居住スペースが2つ、3つあるいはそれ以上になると2K・2DK・2LDK/3K・3DK・3LDKとなります。

占有面積と共有部分

占有面積という言葉を先ほどから使っていますがこれはいったいどこからどこの面積のことなんでしょうか。

左の間取り図を見てください。
これは、とあるアパートの間取り図です。
真中の部屋を見てみましょう。

「洋室22.58㎡とありますが、これは居住スペースだけの面積ではありません。
このお部屋の隣との境界はそれぞれの壁の中心線です。

この境界の出し方を「壁芯」というのは前に説明してありますが、要はこの部屋の外枠の太い線で囲まれた内側全部（ベランダを除く）を占有面積といいます。

自分だけが使用する占有部分に対し共用部分とは文字通りエントランスや階段・廊下といった入居者が皆んなで使う部分をいいます。
そしてこの部分の掃除や電球交換等に使われる費用のことを共益費または管理費といいます。

振り分けタイプと通しの間

2DKの間取りを選ぶ時に注意しなければならないのは、振り分けタイプと通しの間の選択です。

振り分けタイプというのは、上の図Aのように2つのお部屋どちらに行くにもDKから直接入れるように出来た間取りをいいます。

それに対して通しの間というのは図B・Cのようなタイプで、奥の部屋に行くには必ずもうひとつのお部屋を通らなければ行けない間取りをいいます。

特に図Bは振り分けタイプと間違えやすいので注意が必要です。
通しタイプは振り分けタイプより古い間取りで家賃も安めです。

階数及び向き

階数は特に女性にとって重要項目のひとつでしょう。
お客様に階数の希望を聞くと多くの人は2階以上を希望します。

女性ともなるとほとんどの人が2階以上を希望します。
1階を敬遠する理由としては多くの場合が安全面です。
覗かれやすい・侵入されやすい・地震がきたら潰れてしまうのではないか等さまざまです。

その他としては暗い・湿気ている等でしょうか。
とにかく1階は人気がありません。

階数にこだわりのない人は是非1階をお勧めします。
家賃が安く、人気物件でも空いている可能性が高いんです。

次に向きですが、これはベランダ側がどっちの方向を向いているかということです。

これも一番人気は南向きです。
まあこれに関しては理由を考察する必要はないでしょう。

ベランダや窓が東から西のうちどれかに向いていれば1日のうち1回は日が当たります。
その中でも朝日が良いだの西日は駄目だのという希望になります。
一方それ以外の方向は、前方に障害物がなくても日はあたりません。

まとめますと、階数はたとえ1階と表示されていても高台で、実質2階ぐらいの高さがあったり、1階が駐車場だったり、また南向きと書いてあっても向かいに高い建物が建っていて日があたらなかったりというケースも考えられますので、最終的には自分の目で実際に確かめに行きましょう。

設備その他

最後に設備についてです。
設備とは大きな意味で次のようなものをいいます。

オートロック

皆さんご存知でしょう。
エントランスにあるセキュリティ設備で、入居者以外の人の侵入を阻みます。
しかしながらあまり過信しすぎは禁物です。
テレビでやっていましたが、オートロック付マンションでの空き巣の侵入率は驚くほど高いのです。
自己防衛にやり過ぎはありません。

ガスキッチン

キッチンのコンロはガスの他に電気があります。
ワンルーム等の狭いお部屋の多くは電気タイプのコンロでしょう。
また最新設備のマンションでも安全面から電気コンロというところが少なくありません。
しかしガスキッチンは圧倒的な人気ですので、1口タイプでもガス仕様のアパートも増えています。

エアコン

今となってはほぼ常識的な設備です。
古いお部屋やファミリータイプの広いお部屋ではエアコンがついてない場合がありますので確認が必要です。

フローリング

床材の種類です。
お部屋の仕様は大きく分けると和室と洋室があり、人気がある洋室はさらに床の種類でカーペット・クッションフロア・フローリングに分かれます。
中でもフローリングに人気が集中しているようです。

体質的にカーペットは駄目という人もいるようですので、探す前にはっきり言っておいた方が良いでしょう。

バス/トイレ別

実家に住んでいる人はわからない人もいるようです。

バス/トイレ別というのは文字通りお風呂とトイレが別々になっているということです。
当たり前に思うかもしれませんが、賃貸のお部屋には3点ユニットといって浴槽と洗面器・便器が一緒になっているものがあるんです。

そう、ホテルに行くとあるあれです。
浴槽と便器で2点ユニットです。
総称してユニットバスと呼んでいますが、浴槽と便器が同じ部屋にあるからといってユニットバスと呼ぶのは正式には間違いです。

浴槽だけでもその作りによってユニットバスと呼ぶんです。
まあ、賃貸業界では3点あるいは2点ユニットバスを総称でユニットバスと呼んでいるので問題ないとは思いますが・・・。

本題に戻って、バス/トイレ別とは上記の3点あるいは2点ユニットバスではなく、トイレは単体で別になっているということです。
これも人気の高い設備のひとつです。

収納

小さくてもいいから収納スペースがほしいという人がほとんどでしょう。
収納スペースの有無は図面でも確認できます。
ファミリータイプの1階のお部屋には床下収納付きなんていう気の利いたお部屋もあります。
また、ロフトを収納代わりに利用するのも一考です。

室内洗濯機置き場

まず、お部屋のどこかに自分の洗濯機を置くスペースがあるかどうか。
ワンルームでよくあるのは自分の部屋に洗濯機置き場が無く、共同のランドリールームが建物のどこかにある場合です。

最近ではこういったものは人気薄ですので例外とし、洗濯機の置き場として考えられる場所はベランダ・廊下・室内の3ヶ所です。
この中で最も人気が高いのが室内です。

私は昔一人暮しをしていた頃、ベランダに洗濯機を置いていて台風で洗濯機のフタを飛ばされてしまったことがあります。
室内が良い理由としては、外は寒い、夜遅いと近隣に迷惑だから、などがあるようです。

宅配ボックス

最近建てられているマンションの多くに備え付けられている「宅配ボックス」なるもの、これは特に単身用や管理人が常駐していないマンションに多く、宅配便が届けられた時に留守をしていた場合、配達の人が荷物を持ちかえることなく、エントランスに備え付けのボックスに預けていけるというものです。

帰宅すると、ランプ等で荷物があることを教えてくれるという便利なものです。
この設備の有無は図面の設備欄にて確認できます。

その他

その他の条件としては、ペットやピアノ等があります。

この場合始めに言っておかないとお部屋が決まってしまってから「実はペットが・・・。」なんて言ったら最初から探しなおしなんてことになりかねません。

ペットやピアノの持ち込み、あと住居を事務所にしたいなんていう希望の対処法は後の章にて詳述しています。

まとめ

これで3つの要素についての説明を終わりますが、ご理解していただいたと思いますが、お部屋探しにおいて「場所」「家賃」「間取り」の希望をあらかじめ決めておくということは大変重要なポイントです。

新入学、就職なら、学校・勤務先から近い、乗りかえがない・・・。
結婚なら、間取りや環境重視・・・。と言うように、引越しのきっかけにより、どのポイントを重視するかが異なるはずですので、よく検討してください。

例えば更新の方は、今住んでいるところに満足していれば引っ越す必要が無いのだから、何を改善したくて引っ越すのか、その内容が上記の3つのポイントのいくつに該当するのかを考えます。

ポイントが決まったら、それがこだわりポイントで、残りのポイントは妥協ポイント、つまり自分のこだわっている条件の為に、譲ることのできる項目と言うことができます。

3つのポイント全部がこだわりで、ひとつも譲れないと言う人は、お部屋探しが非常にむずかしくなります。

このように3つのポイント全部が譲れない場合は探すのが困難な物件でも、ひとつ譲れるポイントがあるだけで、自分の希望に近づくのです。

ここが理解されていないと、物件を何件見ても、まだいいのがあるんじゃないかと思って決断できず、結局不動産屋さんもお手上げになってしまいます。

やはり駅に近くて新しいマンションは家賃が高いし、かといって安くて新しいマンションを探そうと思ったら駅から遠くなる・・・。
お部屋探しはこの3つの要素のバランスのもとに成り立っているということを理解してください。

上記のことを理解してからお部屋探しをすれば、不動産屋さんに無理やり妥協させられたなどという不満もなく、スムーズに話が進みます。